自宅やその敷地を配偶者に贈与した場合の贈与税の優遇措置 （贈与税の配偶者控除）

ご自宅の家屋や敷地、又は購入資金を、婚姻期間が20年以上の配偶者に贈与した場合、一定の要件の下に、基礎控除の110万円に加えて最高で2,000万円までは、贈与税が課税されない制度があります。
これを「贈与税の配偶者控除」と言います。
以下に、ポイントとなる点を説明します。

　自宅建物や敷地の「評価額」のうち、2,110万円（基礎控除110万円＋2,000万円）まで贈与税がゼロ（非課税）で移転できます。

注１　本来なら750万円の贈与税がかかります。
注２「評価額」とは、実勢価格ではなく、相続税を計算するうえで用いる「相続税評価額」です。

家屋・・・固定資産税の評価額
土地・・・国税庁が定める「路線価」により算定した金額、又は、固定資産税の評価額に国税庁が定める「倍率」を乗じて算定した金額

※「路線価」は、実勢価格の80%を目安に定められます。

　自宅を建築または購入する際に、妻や夫に現金を贈与して、それを資金として建築または購入して共有にする場合でも、2,110万円までは非課税になります。

　「相続開始前３年以内に贈与を受けた財産の相続財産への加算」の適用はありません。
（また、贈与した年に贈与した配偶者が亡くなっても「相続財産への加算」の適用はありません）

★「相続財産への加算」の適用がないのは、2,000万円までの金額です。
2,000万円を超える部分の金額は、相続財産に加算されます。
但し、支払った贈与税額は、相続税から差し引かれます。

　贈与をして夫婦の「共有」にしておけば、将来売却した場合に、二人とも各々3,000万円の「居住用財産を譲渡した場合の特別控除」が受けられる。

⇒将来売ったとき、夫婦どちらかの単独所有だと、控除額は１人分の3,000万円だが夫婦共有にしておけば、最高で売却益が6,000万円まで税金（所得税および住民税）がかからない。

　店舗兼住宅などのような「併用住宅」の持分の贈与を受けた場合には、居住用部分から優先的に贈与を受けたものとすることができます。
また、居住部分の面積が90%以上の場合は、全部を居住部分として扱うことができます。

　婚姻期間が２０年以上であること

　贈与を受けた年の翌年３月１５日までに、その家屋に居住していること

　贈与を受けた年の前の年以前に、同じ配偶者からの贈与によってこの特例の適用を受けたことがないこと

　贈与税の申告書を提出すること（非課税＝税額がゼロの場合も必要）

　登録免許税

土地・建物の固定資産税評価額×2%
※購入資金の贈与の場合は不要です。

　不動産取得税

「固定資産税評価額×贈与する割合」を基礎とした金額の3%ですが、「減額適用申告」をすることによって、住宅の築年数と面積に応じた減額がされます。

　司法書士手数料（所有権移転の登記手続き）

目安として、2,000万円贈与の場合で40,000万円程度（消費税別）

　税理士報酬・・・評価の難易度などが物件により異なりますので、個別の見積りになります。

税理士がする業務
→・相続税法に基づく土地建物の評価
　・夫婦間で決めた贈与の内容を書面（贈与契約書）にします。
　・贈与税の申告
　・不動産取得税の減額適用申告